Pajak atas Penjualan Tanah dan Bangunan oleh UMKM: Cara Hitung PPh Final 2,5%, Kewajiban BPHTB, dan Cara Lapor Sebelum AJB Ditandatangani

Oktober 2023, Pak Hendra Susanto akhirnya sepakat menjual ruko usahanya di kawasan Cibubur setelah menerima penawaran Rp 2,1 miliar dari seorang investor. Notaris sudah dijadwalkan. Pembeli sudah siap. Tapi dua hari sebelum penandatanganan AJB, notarisnya telepon: "Pak, SSP PPh-nya belum ada. AJB tidak bisa jalan."

Pak Hendra baru tahu saat itu bahwa ada pajak yang harus disetor sebelum akta jual beli ditandatangani — bukan sesudah, bukan bersamaan. Sebelum. Dan nilainya bukan kecil: Rp 52,5 juta yang harus disiapkan dalam 48 jam.

Situasi ini terjadi pada ribuan pemilik UMKM setiap tahun. Artikel tentang pajak properti hampir selalu ditulis dari sudut pandang individu yang jual rumah pribadi — padahal UMKM yang menjual aset bisnis seperti ruko, gudang, atau tanah usaha punya kewajiban yang lebih kompleks dan tenggat yang lebih ketat.

Jawaban Singkat

Jika Anda pemilik UMKM yang menjual tanah atau bangunan bisnis, Anda wajib membayar PPh Final sebesar 2,5% dari nilai transaksi bruto (harga jual atau NJOP, mana yang lebih tinggi) berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2016, lalu menyetor pajak tersebut ke kas negara sebelum AJB ditandatangani notaris. Di sisi pembeli, berlaku kewajiban BPHTB sebesar 5% dari (NPOP dikurangi NPOPTKP). Kedua kewajiban ini harus lunas sebelum notaris bisa memproses akta.

Kenapa UMKM Penjual Properti Bisnis Punya Kewajiban Berbeda dari Individu Biasa

Ketika individu menjual rumah tinggal sederhana dengan nilai di bawah ambang tertentu, ada kemungkinan pengecualian atau tarif berbeda. Tapi ketika sebuah UMKM menjual aset bisnis — ruko, gudang, tanah kavling usaha, atau kantor — tidak ada pengecualian tarif. PP Nomor 34 Tahun 2016 menetapkan tarif tunggal 2,5% atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, berlaku untuk semua pihak kecuali pengalihan dalam rangka program pemerintah tertentu.

Yang sering membingungkan UMKM adalah tiga hal sekaligus:

1. Basis perhitungan: PPh dihitung dari nilai bruto transaksi — bukan keuntungan, bukan selisih harga beli vs harga jual. Jika ruko Anda dulu dibeli Rp 800 juta dan kini dijual Rp 2,1 miliar, PPh dihitung dari Rp 2,1 miliar penuh.
2. Nilai mana yang dipakai: Harga transaksi aktual atau NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), mana yang lebih tinggi. Ini sering luput — jika NJOP properti Anda lebih tinggi dari harga kesepakatan, maka NJOP yang jadi dasar.
3. Urutan waktu: Pembayaran harus selesai sebelum AJB, bukan sesudah atau bersamaan dengan proses akta.

So what? Jika Anda sedang negosiasi harga jual properti bisnis, pastikan Anda tahu berapa NJOP properti tersebut sebelum menyepakati harga. Jika harga deal Anda di bawah NJOP, PPh Anda tetap dihitung dari NJOP — yang berarti beban pajak efektif Anda lebih besar dari yang Anda bayangkan.

Cara Hitung PPh Final 2,5% Penjualan Properti UMKM: Step-by-Step dengan Angka Nyata

Mari kita gunakan kasus Pak Hendra sebagai worked example konkret.

Data transaksi:

• Objek: Ruko 2 lantai di Cibubur
• Harga kesepakatan jual beli: Rp 2.100.000.000
• NJOP berdasarkan SPPT PBB tahun berjalan: Rp 1.850.000.000

Langkah 1: Tentukan nilai dasar pengenaan pajak (NDPP)

Ambil nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP:

• Harga transaksi: Rp 2.100.000.000
• NJOP: Rp 1.850.000.000
• NDPP = Rp 2.100.000.000 (harga transaksi lebih tinggi)

Langkah 2: Hitung PPh Final

PPh Final = 2,5% × NDPP
PPh Final = 2,5% × Rp 2.100.000.000
PPh Final = Rp 52.500.000

Langkah 3: Cek apakah Anda termasuk pengecualian

PP 34/2016 memberikan tarif 0% hanya untuk pengalihan dalam rangka:

• Program pemerintah (rusun sederhana, rumah susun sewa pemerintah)
• Pengalihan ke pemerintah/BUMN yang ditugaskan khusus

Ruko, gudang, dan tanah usaha komersial tidak masuk pengecualian ini.

Langkah 4: Siapkan kode billing SSE (Surat Setoran Elektronik)

Berdasarkan PMK Nomor 261/PMK.03/2016 tentang tata cara pembayaran PPh atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan, pembayaran dilakukan melalui:

• Kode akun pajak: 411128
• Kode jenis setoran: 402 (untuk PPh Final Pasal 4 Ayat 2 atas pengalihan hak tanah/bangunan)
• Buat kode billing di DJP Online atau melalui bank persepsi
• Bayar via ATM, internet banking, atau teller bank persepsi

Langkah 5: Setor sebelum tanggal AJB

SSP/SSE yang sudah dibayar diserahkan ke notaris sebagai syarat penandatanganan AJB. Tanpa bukti setor ini, notaris secara hukum tidak boleh memproses akta.

So what? Untuk ruko dengan nilai Rp 2,1 miliar, Anda perlu menyiapkan kas Rp 52,5 juta sebelum hari AJB. Ini bukan biaya yang bisa ditalangin dulu atau dibayar dari uang muka pembeli — secara praktik, banyak penjual memasukkan komponen ini dalam negosiasi harga atau meminta pembeli membantu menyediakan likuiditas lebih awal.

BPHTB: Kewajiban Pajak di Sisi Pembeli yang Juga Bisa Menghambat AJB

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak daerah yang dibebankan kepada pembeli — bukan penjual. Namun sebagai penjual UMKM, Anda perlu memahaminya karena kewajiban ini juga harus lunas sebelum AJB bisa ditandatangani.

Dasar hukum: UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang kemudian diperbarui melalui UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah.

Formula BPHTB:

BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)

Keterangan:

• NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): harga transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi — sama dengan NDPP PPh
• NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): bervariasi per daerah, umumnya Rp 60.000.000 untuk transaksi jual beli reguler (bukan waris)
• Tarif: 5% (seragam, tapi NPOPTKP tiap daerah berbeda — selalu cek Perda setempat)

Contoh untuk kasus Pak Hendra (pembeli ruko Cibubur):

Asumsikan NPOPTKP wilayah Depok/Cibubur = Rp 60.000.000:

NPOP = Rp 2.100.000.000
NPOPTKP = Rp 60.000.000
Dasar BPHTB = Rp 2.100.000.000 − Rp 60.000.000 = Rp 2.040.000.000

BPHTB = 5% × Rp 2.040.000.000 = Rp 102.000.000

Artinya, pembeli harus menyiapkan Rp 102.000.000 di luar harga beli untuk BPHTB.

Mengapa ini penting bagi penjual UMKM?

Dalam praktik transaksi properti bisnis, sering terjadi salah satu pihak tidak siap secara likuiditas di hari H. Sebagai penjual, ada baiknya Anda menekankan kepada pembeli sejak awal negosiasi bahwa BPHTB harus siap di hari yang sama dengan AJB — dan nilainya signifikan untuk properti komersial.

So what? Ketika Anda menjual properti bisnis senilai Rp 2 miliar ke atas, total kewajiban pajak yang harus diselesaikan sebelum AJB adalah: PPh Anda (Rp 52,5 juta) + BPHTB pembeli (Rp 102 juta) = Rp 154,5 juta yang harus "cair" di waktu yang sama. Koordinasi likuiditas ini sering lebih rumit dari yang dibayangkan — terutama jika pembeli mendanai pembelian dengan KPR atau cicilan.

Cara Lapor PPh Final Penjualan Properti: Timeline dan Prosedur Lengkap

Membayar PPh Final bukan satu-satunya kewajiban. Ada kewajiban pelaporan yang mengikutinya, dan ini sering diabaikan oleh pemilik UMKM yang merasa "sudah bayar berarti sudah beres."

Timeline wajib:

Prosedur pelaporan PPh Final di SPT Tahunan:

Meskipun PPh Final bersifat final (tidak mempengaruhi tarif PPh Badan/OP secara umum), transaksi pengalihan hak atas tanah/bangunan tetap wajib dilaporkan di SPT Tahunan:

1. Untuk UMKM berbentuk Perseorangan (OP): Laporkan di Formulir 1770 Lampiran II — Daftar Penghasilan yang Dikenakan PPh Final
2. Untuk UMKM berbentuk PT atau CV: Laporkan di SPT Tahunan PPh Badan (Formulir 1771) — penghasilan dari pengalihan aset yang dikenakan PPh Final dilaporkan terpisah dari penghasilan usaha reguler
3. Bukti setor (SSP/SSE yang sudah dibayar) disimpan sebagai arsip dan tidak perlu dilampirkan fisik ke SPT jika menggunakan e-Filing, tapi harus bisa ditunjukkan jika ada pemeriksaan

Catatan penting untuk UMKM yang menggunakan PPh Final 0,5% (PP 23/2018):

Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah/bangunan tidak masuk dalam basis penghitungan PPh Final 0,5% omzet. Keduanya adalah rezim pajak yang terpisah. Anda tetap wajib membayar PPh Final 2,5% atas transaksi properti meskipun bisnis Anda sudah menggunakan skema PP 23/2018.

So what? Jangan anggap urusan pajak properti selesai begitu AJB ditandatangani. Anda masih perlu melaporkan transaksi ini di SPT Tahunan tahun pajak yang sama. Kegagalan melapor bisa memicu STP (Surat Tagihan Pajak) dengan denda administrasi.

Kesalahan Umum UMKM Saat Jual Properti Bisnis (dan Cara Menghindarinya)

Berdasarkan pola kasus yang sering ditemui dalam transaksi properti komersial UMKM:

1. Menghitung PPh dari keuntungan, bukan nilai bruto Ini kesalahan paling umum. PPh Final 2,5% dihitung dari seluruh nilai transaksi, bukan dari selisih harga jual dikurangi harga beli. Kalau Anda jual ruko Rp 1,5 miliar yang dulu dibeli Rp 600 juta, PPh-nya bukan 2,5% × Rp 900 juta — melainkan 2,5% × Rp 1,5 miliar = Rp 37,5 juta.

2. Mengabaikan NJOP sebagai pembanding Jika NJOP properti Anda Rp 1,8 miliar tapi Anda jual Rp 1,6 miliar (karena deal), PPh tetap dihitung dari Rp 1,8 miliar. Selisih ini sering mengejutkan penjual yang sudah bernegosiasi ketat soal harga.

3. Tidak koordinasi BPHTB dengan pembeli sejak awal Meninggalkan diskusi pajak pembeli ke menit terakhir adalah resep untuk transaksi yang gagal di hari H. BPHTB untuk properti komersial di atas Rp 1 miliar bisa mencapai Rp 50–100 juta lebih — jumlah yang tidak bisa disiapkan dalam semalam.

4. Lupa update pembukuan aset tetap Ketika properti bisnis dijual, aset tersebut harus dihapus dari neraca. Jika tidak, laporan keuangan Anda akan mencantumkan aset yang sudah tidak ada — yang bisa menjadi masalah saat audit atau pengajuan pinjaman berikutnya.

5. Salah kode jenis setoran saat bayar SSE Gunakan kode akun pajak 411128 dan kode jenis setoran 402 (bukan 100 atau yang lain). Salah kode bisa membuat pembayaran Anda tidak teridentifikasi dan AJB tetap tertunda.

Pertanyaan yang Sering Ditanyakan

Apakah UMKM yang pakai PPh Final 0,5% tetap kena PPh 2,5% saat jual properti?

Ya. Rezim PPh Final 0,5% berdasarkan PP 23/2018 berlaku untuk penghasilan dari kegiatan usaha (omzet), sedangkan PPh Final 2,5% berdasarkan PP 34/2016 berlaku khusus untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Keduanya adalah kewajiban terpisah yang harus dipenuhi secara independen.

Berapa BPHTB yang harus dibayar pembeli jika properti bisnis dijual Rp 1 miliar?

Dengan asumsi NPOPTKP Rp 60 juta (bervariasi per daerah), BPHTB = 5% × (Rp 1.000.000.000 − Rp 60.000.000) = 5% × Rp 940.000.000 = Rp 47.000.000. Selalu cek Perda daerah setempat untuk nilai NPOPTKP yang berlaku.

Bagaimana jika properti dijual di bawah NJOP karena ada kesepakatan khusus?

PPh Final tetap dihitung dari NJOP (nilai yang lebih tinggi). Jika harga deal Rp 1,2 miliar tapi NJOP Rp 1,5 miliar, PPh = 2,5% × Rp 1,5 miliar = Rp 37,5 juta — bukan 2,5% × Rp 1,2 miliar.

Kapan tepatnya PPh Final harus dibayar: sebelum atau sesudah AJB?

Sebelum. PMK Nomor 261/PMK.03/2016 mewajibkan penjual menyetor PPh Final sebelum akta ditandatangani. Notaris dilarang memproses AJB tanpa bukti setor yang valid.

Apakah ada sanksi jika PPh Final dibayar tapi tidak dilaporkan di SPT?

Ya. Meskipun PPh-nya sudah final (tidak ada tambahan pajak), kewajiban pelaporan di SPT Tahunan tetap berlaku. Tidak melaporkan bisa dikenakan denda administratif dan berpotensi memicu pemeriksaan pajak. Simpan selalu bukti setor SSP/SSE sebagai dokumentasi.

Langkah Berikutnya: Action Items Sebelum Anda Tanda Tangan AJB

Jika Anda sedang dalam proses menjual properti bisnis, berikut checklist yang harus diselesaikan sebelum hari H notaris:

1. Cek NJOP properti Anda di SPPT PBB tahun berjalan — bandingkan dengan harga deal untuk tahu basis PPh yang benar
2. Hitung PPh Final = 2,5% × nilai lebih tinggi antara harga deal dan NJOP
3. Buat kode billing SSE di DJP Online (akun pajak 411128, KJS 402) dan bayar ke bank persepsi
4. Koordinasi dengan pembeli soal kesiapan BPHTB mereka — jangan tunggu mendekati hari H
5. Serahkan bukti setor SSP/SSE ke notaris sebelum jadwal penandatanganan AJB
6. Update pembukuan aset tetap bisnis Anda untuk mencatat penghapusan properti dari neraca
7. Laporkan transaksi di SPT Tahunan tahun pajak yang sama

Untuk pencatatan jurnal penghapusan aset tetap, rekonsiliasi, dan pelaporan keuangan pasca-penjualan properti bisnis, coba gratis di FirstJournal — software akuntansi AI-first yang dirancang khusus untuk kebutuhan UMKM Indonesia, termasuk pengelolaan aset tetap dan pelaporan pajak final.

Lebih dari 1.800 invoice telah diproses di FirstJournal sejak peluncuran di 2025, dari UMKM retail hingga bisnis F&B Indonesia — termasuk transaksi yang melibatkan pencatatan pelepasan aset properti bisnis.