Oktober 2024, Pak Hendra — pemilik 12 kios di Pasar Cisalak, Depok — menerima surat imbauan dari Kantor Pajak Pratama setempat. Total tagihan PPh Final yang belum disetor: Rp 28,8 juta. Padahal selama tiga tahun terakhir ia rutin menerima uang sewa dari pedagang. Ia tidak tahu bahwa setiap pembayaran sewa kios itu sudah seharusnya dipotong PPh 10% sejak hari pertama.
Kasus Pak Hendra bukan pengecualian. Sektor pasar tradisional adalah salah satu area yang paling jarang dibahas dalam literatur perpajakan Indonesia — padahal DJP semakin agresif menyisirnya sejak implementasi Coretax 2026, sistem pelaporan terpadu yang membuat transaksi sewa menjadi jauh lebih mudah dideteksi lintas data.
Jawaban Singkat
Ya, pajak sewa kios di pasar tradisional berlaku penuh dan diatur oleh PP 34 Tahun 2017. Tarifnya adalah PPh Final Pasal 4 Ayat 2 sebesar 10% dari nilai sewa bruto. Soal siapa yang wajib memotong: jika penyewa adalah badan usaha (PT, CV, koperasi) atau orang pribadi yang ditunjuk sebagai pemotong, kewajiban potong ada di penyewa — jika penyewa adalah orang pribadi biasa tanpa penunjukan, kewajiban setor beralih ke pengelola/pemilik kios sebagai pihak yang menerima penghasilan.
Mengapa Pasar Tradisional Jadi "Zona Abu-Abu" Pajak Sewa
Pasar tradisional memiliki karakteristik unik yang membuat kepatuhan pajaknya secara historis rendah: transaksi sering informal, tanpa kontrak tertulis, dibayar harian atau mingguan, dan melibatkan banyak pihak — pemilik kios individu, koperasi pasar, pengelola swasta, hingga PD Pasar milik pemda.
Pedagang pasar Indonesia yang belum memiliki pembukuan terstruktur
Menurut data Kementerian Perdagangan (2023), terdapat sekitar 14.799 pasar tradisional aktif di Indonesia dengan lebih dari 12 juta pedagang yang menggantungkan penghidupan di sana. Dari jumlah itu, sebagian besar transaksi sewa berlangsung tanpa bukti potong — bukan karena berniat menghindari pajak, tapi karena tidak ada pemahaman bahwa transaksi sewa kios sekecil apapun sudah masuk objek PPh Final.
So what? Jika bisnis Anda menyewakan atau menyewa kios di pasar tradisional — sekecil apapun nilainya — Anda sudah masuk dalam ekosistem kewajiban perpajakan yang diatur. Dengan Coretax 2026, rekonsiliasi data antara e-Faktur, e-Bupot, dan SPT Tahunan menjadi otomatis. Ketidaksesuaian data akan ter-flag secara sistem, bukan lagi menunggu audit manual.
Landasan Hukum: Regulasi yang Mengatur Pajak Sewa Kios
Sebelum membahas cara hitung dan cara lapor, penting memahami tiga layer regulasi yang berlaku:
Layer 1 — PP 34 Tahun 2017: Peraturan Pemerintah ini menetapkan bahwa penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan — termasuk kios, lapak, los, dan ruang usaha di pasar — dikenai PPh Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Sifatnya final: tidak bisa dikreditkan, tidak perlu dihitung lagi di SPT Tahunan.
Layer 2 — PMK-227/PMK.03/2018: Aturan teknis ini mengatur mekanisme pemotongan. Pihak yang wajib memotong:
- Badan pemerintah
- Subjek pajak badan dalam negeri (PT, CV, Firma, Koperasi, Yayasan)
- Penyelenggara kegiatan
- Bentuk usaha tetap (BUT)
- Perwakilan perusahaan luar negeri
Jika penyewa adalah orang pribadi biasa, pemilik kios wajib menyetor sendiri PPh Final-nya paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya.
Layer 3 — SE-22/PJ/2019: Surat Edaran ini mempertegas bahwa DJP aktif melakukan pengawasan atas transaksi sewa, termasuk sewa informal tanpa kontrak tertulis. Transaksi sewa yang hanya dibuktikan dengan kuitansi tangan tetap menjadi objek pajak.
So what? Tidak ada celah hukum untuk transaksi sewa kios informal. SE-22/PJ/2019 secara eksplisit menyebut bahwa ketiadaan kontrak tertulis tidak menghilangkan kewajiban pajak. Mulai 2026, data sewa yang masuk via Coretax akan dicocokkan dengan data rekening bank, CCTV elektronik pasar, dan laporan omzet pedagang dari marketplace.
Cara Hitung PPh Final Sewa Kios: Dua Skenario Berbeda
tarif PPh Final flat atas sewa tanah/bangunan termasuk kios pasar, berlaku sejak PP 34/2017
Sumber: Kementerian Keuangan (2017)
Skenario A: Penyewa adalah Badan Usaha (Wajib Potong)
Situasi ini terjadi ketika kios disewa oleh PT, CV, atau koperasi — misalnya jaringan minimarket atau koperasi pedagang yang menyewa kios untuk anggotanya.
Contoh perhitungan:
CV Sinar Jaya menyewa kios 3×4 meter di Pasar Baru Bandung dari Pak Ahmad (orang pribadi) dengan nilai sewa Rp 2.000.000/bulan atau Rp 24.000.000/tahun.
| Item | Angka |
|---|---|
| Nilai sewa bruto per tahun | Rp 24.000.000 |
| Tarif PPh Final Pasal 4 Ayat 2 | 10% |
| PPh yang wajib dipotong CV | Rp 2.400.000 |
| Jumlah yang diterima Pak Ahmad (neto) | Rp 21.600.000 |
Langkah kewajiban CV Sinar Jaya:
- Potong PPh Rp 2.400.000 saat pembayaran sewa
- Setor ke kas negara via e-Billing paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya
- Buat Bukti Potong PPh Unifikasi dan sampaikan ke Pak Ahmad
- Lapor via e-Bupot Unifikasi di Coretax DJP paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya
Skenario B: Penyewa adalah Orang Pribadi (Pemilik Kios Setor Sendiri)
Ini skenario paling umum di pasar tradisional — pedagang individu menyewa kios dari pemilik individu.
Contoh perhitungan:
Bu Sari menyewa lapak di Pasar Tebet dari Pak Udin seharga Rp 800.000/bulan.
| Item | Angka |
|---|---|
| Nilai sewa bruto per bulan | Rp 800.000 |
| Nilai sewa bruto per tahun | Rp 9.600.000 |
| Tarif PPh Final Pasal 4 Ayat 2 | 10% |
| PPh yang wajib disetor Pak Udin | Rp 960.000/tahun |
Langkah kewajiban Pak Udin:
- Hitung PPh = 10% × Rp 9.600.000 = Rp 960.000
- Setor sendiri via e-Billing (kode MAP 411128, kode jenis setoran 403) paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya dari bulan diterima
- Lapor dalam SPT Tahunan PPh OP (bagian PPh Final)
So what? Bagi pengelola pasar swasta yang memiliki puluhan kios, total PPh Final bisa mencapai puluhan juta per tahun. Keterlambatan setor dikenai sanksi bunga 2% per bulan (Pasal 9 ayat 2a UU KUP). Lebih mahal dari bunga pinjaman modal kerja manapun.
Kewajiban PPN atas Sewa Kios: Kapan Berlaku, Kapan Tidak
Banyak pengelola pasar yang panik mendengar kata PPN — tapi kenyataannya, tidak semua sewa kios dikenai PPN.
PPN atas jasa sewa tempat usaha hanya berlaku jika:
- Pihak yang menyewakan sudah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), DAN
- Omzet penyewaan (atau total omzet usaha) telah melebihi Rp 4,8 miliar per tahun
Ketentuan ini mengacu pada UU PPN No. 42 Tahun 2009 jo. UU HPP No. 7 Tahun 2021 yang menetapkan threshold PKP di angka Rp 4,8 miliar.
Catatan penting: Koperasi pasar dan PD Pasar milik BUMD memiliki skema perpajakan yang berbeda. Koperasi yang belum PKP tetap wajib memotong PPh Final atas sewa yang dibayarkan ke pihak ketiga.
So what? Mayoritas pengelola pasar tradisional skala kecil dengan total pendapatan sewa di bawah Rp 4,8 miliar per tahun tidak perlu khawatir soal PPN. Fokus utama adalah kepatuhan PPh Final Pasal 4 Ayat 2 — di sinilah risiko terbesar dan celah yang paling sering terlewat.
Cara Lapor di Era Coretax 2026: e-Bupot Unifikasi untuk Pengelola Pasar
Sejak Coretax DJP resmi beroperasi penuh di 2026, mekanisme pelaporan PPh atas sewa mengalami perubahan signifikan. Semua pemotongan PPh — termasuk PPh Final Pasal 4 Ayat 2 — kini dilaporkan melalui e-Bupot Unifikasi, bukan lagi SPT Masa PPh terpisah per jenis pajak.
Alur pelaporan untuk badan usaha/pengelola pasar yang memotong:
- Login ke Coretax DJP (coretax.pajak.go.id)
- Pilih menu e-Bupot Unifikasi → Buat Bukti Potong baru
- Pilih jenis penghasilan: "Sewa Tanah/Bangunan (Pasal 4 Ayat 2)"
- Isi data: NPWP pemilik kios, jumlah bruto, PPh dipotong, masa pajak
- Setor via e-Billing → simpan Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN)
- Upload NTPN ke e-Bupot → sistem auto-link pembayaran ke laporan
- Kirim Bukti Potong digital ke pemilik kios (bisa via email dari sistem)
Batas waktu:
- Setor PPh: Tanggal 15 bulan berikutnya
- Lapor e-Bupot: Tanggal 20 bulan berikutnya
Di era Coretax 2026, tidak ada lagi celah "belum ketahuan" — setiap transaksi sewa yang tercatat di sistem perbankan akan dicocokkan otomatis dengan data e-Bupot yang dilaporkan.
Untuk pemilik kios yang setor sendiri (penyewa orang pribadi):
- Buat kode billing via DJP Online (MAP 411128, KJS 403)
- Bayar via bank/ATM/mobile banking
- Catat NTPN sebagai bukti
- Laporkan di SPT Tahunan PPh OP bagian IV (Penghasilan yang dikenai pajak final)
Tidak ada SPT Masa yang perlu dibuat — cukup bukti setor dan laporan di SPT Tahunan.
Kesalahan Pajak Paling Umum di Transaksi Sewa Kios Pasar
Berdasarkan pola kasus yang sering muncul di sektor pasar tradisional, berikut 5 kesalahan yang paling mahal:
-
Menghitung PPh dari nilai neto, bukan bruto. PPh Final dihitung dari nilai sewa yang disepakati (bruto), bukan dari jumlah yang diterima setelah dikurangi biaya apapun. Kesalahan ini mengecilkan PPh terutang.
-
Menganggap sewa harian/mingguan tidak kena pajak. Tidak ada ambang batas minimum nilai sewa. Sewa Rp 50.000/hari pun tetap kena PPh Final jika diakumulasikan dan objeknya adalah bangunan/tanah.
-
Penyewa badan tidak membuat bukti potong. Bukan hanya soal setor pajak — tanpa bukti potong resmi, pemilik kios tidak bisa membuktikan pajaknya sudah dipotong jika ada pemeriksaan.
-
Tidak memisahkan komponen sewa dengan uang servis/kebersihan. Jika sewa dan biaya servis digabung dalam satu tagihan, DJP memperlakukan seluruh nilai sebagai objek PPh sewa. Pisahkan dengan kuitansi berbeda.
-
Pengelola pasar tidak mendaftar NPWP. Tanpa NPWP, tidak ada cara untuk membuat e-Billing dan e-Bupot. Pengelola pasar yang menerima sewa lebih dari Rp 60 juta per tahun wajib memiliki NPWP.
Pertanyaan yang Sering Ditanyakan
Apakah sewa lapak di pasar tradisional tanpa kontrak tertulis tetap kena pajak?
Ya. SE-22/PJ/2019 menegaskan bahwa ketiadaan kontrak tertulis tidak menghilangkan kewajiban PPh Final. Selama ada transaksi pembayaran atas penggunaan tanah atau bangunan, objek pajak sudah terpenuhi. Kuitansi tangan atau transfer rekening cukup menjadi bukti adanya transaksi.
Berapa tarif PPh Final sewa kios dan siapa yang membayarnya?
Tarifnya 10% dari nilai sewa bruto, berdasarkan PP 34 Tahun 2017. Jika penyewa adalah badan usaha (PT, CV, koperasi), penyewa yang memotong dan menyetor. Jika penyewa adalah orang pribadi biasa, pemilik kios yang wajib setor sendiri paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya.
Kapan sewa kios pasar tradisional wajib dipungut PPN?
PPN baru berlaku jika pengelola/pemilik kios sudah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) dengan omzet melebihi Rp 4,8 miliar per tahun sesuai UU HPP No. 7 Tahun 2021. Di bawah threshold itu, tidak ada kewajiban PPN.
Bagaimana cara lapor PPh Final sewa kios di sistem Coretax 2026?
Untuk badan usaha yang memotong: lapor via e-Bupot Unifikasi di coretax.pajak.go.id paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya. Untuk orang pribadi yang setor sendiri: cukup bayar via e-Billing dan laporkan di SPT Tahunan PPh OP bagian penghasilan final. Tidak ada SPT Masa terpisah yang perlu dibuat untuk pemilik kios individu.
Apakah ada sanksi jika terlambat setor PPh Final sewa?
Ya. Sanksi bunga keterlambatan sebesar 2% per bulan dari PPh terutang berdasarkan Pasal 9 ayat 2a UU KUP, ditambah potensi STP (Surat Tagihan Pajak) yang menambah beban administrasi. Jika tidak setor sama sekali, risiko pemeriksaan pajak dan sanksi kenaikan 100% atas pajak yang tidak disetor.
Langkah Selanjutnya: Action Items untuk UMKM Pengelola dan Penyewa Kios
Regulasi pajak sewa kios pasar tradisional tidak ambigu — hanya saja selama ini tidak diekspos dengan cukup. Di 2026, dengan Coretax yang memungkinkan cross-referencing data secara real-time, kepatuhan bukan lagi pilihan.
Untuk pengelola pasar / pemilik kios:
- Daftarkan NPWP jika belum punya, terutama jika pendapatan sewa > Rp 60 juta/tahun
- Pisahkan tagihan sewa dari biaya operasional (kebersihan, keamanan) dalam dokumen berbeda
- Jika menerima sewa dari badan usaha, minta Bukti Potong PPh Final setiap masa pajak
- Buat pembukuan sederhana yang mencatat tanggal, jumlah sewa, dan nama penyewa per kios
Untuk penyewa kios yang berbentuk badan usaha:
- Identifikasi semua sewa kios/lapak yang dibayar ke orang pribadi — ini semua wajib dipotong PPh 10%
- Buat sistem reminder untuk setor dan lapor sebelum tanggal 15 dan 20 setiap bulan
- Simpan semua NTPN pembayaran PPh sebagai dokumentasi
Lebih dari 1.800 invoice telah diproses di FirstJournal sejak peluncuran di 2025, dari UMKM retail hingga bisnis F&B Indonesia — termasuk bisnis dengan transaksi sewa yang perlu direkam dengan benar agar bukti potong dan pelaporan PPh Final bisa dilacak tanpa ribet. Jika bisnis Anda mulai kompleks dengan banyak transaksi sewa, coba gratis di FirstJournal dan lihat bagaimana pencatatan transaksi sewa bisa menjadi bagian dari sistem akuntansi yang rapi sejak hari pertama.
Regulasi dan Peraturan:
- PP No. 34 Tahun 2017 tentang Pengenaan Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
- PMK-227/PMK.03/2018 tentang Tata Cara Pemotongan dan Pelaporan Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
- UU No. 42 Tahun 2009 tentang Perubahan Ketiga UU PPN
- UU No. 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP) — threshold PKP Rp 4,8 miliar
- SE-22/PJ/2019 tentang Pengawasan Kewajiban Perpajakan atas Transaksi Sewa
- UU No. 6 Tahun 1983 jo. UU No. 16 Tahun 2009 (UU KUP) — Pasal 9 ayat 2a (sanksi bunga)
Data dan Referensi:
- Kementerian Perdagangan RI, "Profil Pasar Tradisional Indonesia 2023" — data 14.799 pasar aktif dan 12 juta pedagang
- Direktorat Jenderal Pajak (DJP), Panduan e-Bupot Unifikasi Coretax 2026
- Kementerian Keuangan RI, Buku Panduan Perpajakan UMKM edisi 2023
