Oktober 2023, Pak Hendra — pemilik bengkel las di Surabaya dengan tiga unit ruko dan satu truk operasional — menerima transfer Rp 18 juta dari mitranya yang menyewa truk selama tiga bulan. Ia senang. Tapi saat konsultasi dengan konsultan pajak menjelang pelaporan SPT, ia baru sadar: mitra yang menyewa tidak memotong pajak sepeser pun, dan ia tidak tahu apakah harus setor sendiri, berapa tarifnya, atau di formulir mana harus dilaporkan.
Cerita Pak Hendra bukan pengecualian. Ribuan pemilik UMKM memiliki aset produktif — ruko kosong, kendaraan yang tidak selalu terpakai, atau mesin produksi yang kapasitasnya berlebih — yang sesekali disewakan sebagai tambahan pendapatan. Masalahnya, hampir semua literatur pajak sewa yang beredar ditulis dari perspektif penyewa (yang wajib memotong), bukan dari sisi pemberi sewa yang bingung: sudah dipotong atau belum? Harus setor sendiri atau tidak? Kena pajak penghasilan normal atau final?
Jawaban Singkat
Kalau UMKM menyewakan ruko, tanah, atau bangunan ke pihak lain, pajaknya adalah PPh Final Pasal 4 Ayat 2 sebesar 10% dari nilai sewa bruto, diatur dalam PP Nomor 34 Tahun 2017. Kalau yang disewakan adalah kendaraan atau peralatan (bukan tanah/bangunan), tarif PPh Final-nya 2% dari nilai sewa bruto dan mekanismenya berbeda. Jika penyewa adalah badan atau orang pribadi yang ditunjuk sebagai pemotong pajak, mereka yang wajib memotong dan menyetorkan — tetapi jika penyewa tidak memotong (misalnya sesama UMKM orang pribadi biasa), kewajiban setor beralih ke Anda sebagai pemberi sewa. Penghasilan ini dilaporkan di SPT Tahunan 1770 (orang pribadi) atau 1771 (badan) di bagian penghasilan yang dikenai pajak final, bukan digabung ke penghasilan neto — sehingga tidak ada risiko double tax.
Kenapa Sewa Aset Bisnis Sering Salah Diperlakukan Secara Pajak
UMKM Indonesia tidak mencatat penghasilan non-operasional secara terpisah
Menurut survei Katadata Insight Center (2022), 68% pelaku UMKM tidak memisahkan pencatatan antara penghasilan dari kegiatan usaha utama dan penghasilan sampingan seperti sewa aset. Akibatnya, dua kesalahan paling umum terjadi:
Kesalahan #1 — Penghasilan sewa digabung ke omzet usaha, lalu dikenai PPh berdasarkan tarif PP 23/2018 (0,5% dari omzet) atau tarif umum Pasal 17 UU PPh. Ini salah secara regulasi. Penghasilan dari sewa tanah/bangunan secara eksplisit dikenai PPh Final berdasarkan PP 34/2017 — bukan tarif PPh umum — sehingga perhitungannya harus terpisah.
Kesalahan #2 — Menganggap tidak perlu setor karena "penyewa yang urus", padahal penyewanya adalah orang pribadi non-pemotong. Dalam kasus seperti ini, kewajiban penyetoran tetap ada — di pundak pemberi sewa.
So what untuk bisnis Anda? Jika Anda pernah menerima penghasilan sewa aset dalam tiga tahun terakhir tanpa ada bukti potong, ada potensi kewajiban pajak yang belum terpenuhi. Ini bisa menimbulkan Surat Tagihan Pajak (STP) dengan sanksi bunga 2% per bulan. Langkah pertama: pisahkan pencatatan penghasilan sewa dari omzet operasional sejak hari ini.
Dua Kategori Sewa yang Berbeda Aturan: Bangunan vs. Non-Bangunan
Inilah titik kritis yang paling sering menciptakan kebingungan. PPh Final Pasal 4 Ayat 2 sewa sebenarnya mencakup dua kelompok aset dengan aturan yang berbeda:
Kelompok 1: Sewa Tanah dan/atau Bangunan
Dasar hukum: PP Nomor 34 Tahun 2017 jo. UU PPh Pasal 4 Ayat 2.
Tarif PPh Final atas sewa tanah dan bangunan — berlaku atas nilai sewa bruto, tanpa batas omzet
Sumber: PP 34 Tahun 2017 (2017)
- Objek: Ruko, gudang, kantor, kios, rumah toko, tanah, apartemen yang disewakan
- Tarif: 10% dari penghasilan bruto (nilai sewa yang disepakati dalam kontrak)
- Pemotong: Jika penyewa adalah badan, BUT (Badan Usaha Tetap), atau orang pribadi yang ditunjuk DJP, mereka wajib memotong dan menyetor
- Setor sendiri: Jika penyewa adalah orang pribadi biasa (bukan pemotong), pemberi sewa wajib menyetor sendiri menggunakan kode MAP 411128, kode jenis setoran 403
So what? Sewa ruko ke sesama UMKM orang pribadi? Anda yang harus setor PPh Final 10% paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah pembayaran diterima, dan lapor SPT Masa (formulir 1770 S / bukti setor) ke KPP.
Kelompok 2: Sewa Selain Tanah dan Bangunan (Kendaraan, Mesin, Peralatan)
Dasar hukum: PMK Nomor 141/PMK.03/2015 (sebagaimana diubah) tentang Jenis Jasa Lain sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 UU PPh — perhatian, ini berbeda dari Pasal 4 Ayat 2.
- Objek: Truk, mobil operasional, mesin produksi, alat berat, genset, peralatan event
- Tarif: 2% dari penghasilan bruto (PPh Pasal 23)
- Pemotong: Wajib dipotong oleh badan atau BUT yang menyewa
- Jika tidak dipotong: Pemberi sewa tetap wajib melaporkan di SPT Tahunan sebagai penghasilan dan kredit pajak yang tidak dipotong
So what? Menyewakan truk ke mitra yang juga UMKM orang pribadi? Mitra Anda tidak memiliki kewajiban memotong PPh 23 — artinya penghasilan ini harus Anda laporkan di SPT Tahunan sebagai penghasilan bruto yang dikenai tarif Pasal 17, dan bayar kekurangan pajaknya (PPh Kurang Bayar Pasal 29) sebelum tanggal 31 Maret.
Contoh Perhitungan Konkret: Tiga Skenario Nyata UMKM
Skenario A: Ruko Disewakan ke Toko Retail (Badan)
Pak Hendra menyewakan satu unit ruko di Surabaya seharga Rp 60 juta per tahun kepada PT Maju Bersama (badan usaha berbentuk PT).
| Komponen | Nilai |
|---|---|
| Nilai sewa bruto per tahun | Rp 60.000.000 |
| Tarif PPh Final (PP 34/2017) | 10% |
| PPh Final yang dipotong PT Maju Bersama | Rp 6.000.000 |
| Yang diterima Pak Hendra (neto) | Rp 54.000.000 |
PT Maju Bersama wajib menyetor Rp 6.000.000 dan memberikan Bukti Potong (BP) Pasal 4 Ayat 2 kepada Pak Hendra. Pak Hendra melaporkan Rp 60 juta di SPT Tahunan 1770, lampiran penghasilan final — tidak perlu bayar lagi, cukup lapor.
Skenario B: Ruko Disewakan ke UMKM Orang Pribadi
Ruko yang sama disewa oleh Bu Sari, pemilik butik (orang pribadi, bukan pemotong), dengan nilai sewa sama: Rp 60 juta per tahun, dibayar per kuartal (Rp 15 juta/kuartal).
Kewajiban Pak Hendra setiap kuartal menerima pembayaran:
- Hitung PPh Final: Rp 15.000.000 × 10% = Rp 1.500.000
- Buat kode billing MAP 411128, kode jenis setoran 403
- Setor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah pembayaran diterima
- Ulangi setiap kuartal → total PPh Final setahun = Rp 6.000.000
- Laporkan di SPT Tahunan 1770, bagian penghasilan final
Total PPh setahun sama: Rp 6.000.000 — tetapi di skenario B, Pak Hendra yang aktif menyetor, bukan penyewa.
Skenario C: Truk Disewakan ke CV (Badan)
Pak Hendra menyewakan truk operasionalnya ke CV Logistik Nusantara selama 3 bulan seharga Rp 18 juta (Rp 6 juta/bulan).
| Komponen | Nilai |
|---|---|
| Nilai sewa bruto (3 bulan) | Rp 18.000.000 |
| Tarif PPh Pasal 23 | 2% |
| PPh Pasal 23 yang dipotong CV | Rp 360.000 |
| Yang diterima Pak Hendra (neto) | Rp 17.640.000 |
CV Logistik Nusantara menyetor Rp 360.000 dan memberikan Bukti Potong PPh Pasal 23 kepada Pak Hendra. Di SPT Tahunan 1770, Pak Hendra melaporkan Rp 18 juta sebagai penghasilan bruto dan mengkreditkan Rp 360.000 sebagai pajak yang sudah dipotong — bukan penghasilan final.
Kesalahan paling mahal yang dilakukan UMKM pemberi sewa bukan karena tidak mau bayar pajak — tapi karena tidak tahu bahwa ketika penyewa tidak memotong, kewajiban setor itu pindah ke pundak mereka sendiri.
Cara Melaporkan di SPT Tahunan: Panduan Cepat untuk Formulir 1770 dan 1771
Ini bagian yang paling banyak menimbulkan pertanyaan: "Di mana tepatnya saya isi di SPT?"
Untuk Orang Pribadi (SPT 1770):
Penghasilan sewa tanah/bangunan (PPh Final PP 34/2017):
- Lampiran III, Bagian A: "Penghasilan yang Dikenakan Pajak Final dan/atau Bersifat Final"
- Isi: Jenis penghasilan = "Sewa atas tanah dan/atau bangunan", Dasar Pengenaan Pajak (DPP) = nilai bruto sewa, PPh terutang = 10%
- Kolom ini tidak mempengaruhi Penghasilan Kena Pajak (PKP) di halaman induk
Penghasilan sewa kendaraan/peralatan (PPh Pasal 23):
- Lampiran I, Bagian C: "Penghasilan Neto Dalam Negeri Lainnya"
- Masuk ke perhitungan penghasilan kena pajak normal
- Bukti Potong PPh 23 dikreditkan di halaman induk 1770, bagian kredit pajak
Untuk Badan (SPT 1771):
- Penghasilan sewa bangunan: Lampiran "Penghasilan yang Dikenakan PPh Final" di SPT 1771
- Penghasilan sewa non-bangunan: Masuk ke laporan laba rugi fiskal sebagai penghasilan bruto
5 Kesalahan Umum UMKM Pemberi Sewa dan Cara Menghindarinya
-
Tidak meminta bukti potong dari penyewa badan. Selalu minta BP Pasal 4 Ayat 2 (untuk bangunan) atau BP Pasal 23 (untuk kendaraan/alat) setiap kali menerima pembayaran sewa. Tanpa bukti potong, Anda tidak bisa membuktikan ke DJP bahwa pajak sudah dipotong.
-
Menghitung PPh dari nilai neto yang diterima, bukan dari nilai bruto kontrak. Tarif 10% maupun 2% selalu dihitung dari nilai bruto yang disepakati dalam kontrak, bukan dari jumlah yang masuk ke rekening setelah dikurangi biaya.
-
Terlambat setor ketika penyewa tidak memotong. Batas waktu setor adalah tanggal 15 bulan berikutnya. Keterlambatan dikenai sanksi bunga sesuai PMK terkini tentang suku bunga acuan.
-
Mencampur penghasilan sewa ke omzet PP 23/2018. Kalau UMKM menggunakan rezim PPh Final 0,5% dari omzet (PP 23/2018), penghasilan sewa tanah/bangunan tetap harus dikenai 10% terpisah — tidak bisa dimasukkan ke penghitungan 0,5%.
-
Tidak membuat kontrak sewa tertulis. Kontrak sewa adalah dokumen dasar untuk menentukan DPP, periode pajak, dan mekanisme pemotongan. Tanpa kontrak, nilai sewa sulit dipertanggungjawabkan dalam pemeriksaan.
Pertanyaan yang Sering Ditanyakan
Apakah penghasilan sewa ruko dikenakan PPh Final meskipun nilainya kecil, misalnya Rp 5 juta per bulan?
Ya. PPh Final atas sewa tanah dan bangunan berdasarkan PP 34 Tahun 2017 tidak memiliki ambang batas penghasilan. Sewa senilai Rp 5 juta per bulan tetap wajib dikenai PPh Final 10% = Rp 500.000 per bulan, baik dipotong penyewa (jika badan) maupun disetorkan sendiri (jika penyewa orang pribadi biasa).
Bagaimana jika sewa dibayar sekaligus untuk beberapa tahun ke depan?
PPh Final dihitung dari total nilai yang diterima, bukan per periode. Jika menerima Rp 120 juta sekaligus untuk sewa 2 tahun, maka PPh Final yang harus disetor adalah Rp 12 juta (10% × Rp 120 juta) paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah pembayaran diterima, bukan dicicil selama 2 tahun.
Berapa tarif pajak sewa kendaraan bisnis jika penyewanya orang pribadi biasa?
Jika penyewa adalah orang pribadi yang tidak ditunjuk sebagai pemotong PPh (bukan badan, bukan BUT), maka pemotongan PPh Pasal 23 tidak terjadi secara otomatis. Penghasilan sewa kendaraan harus dilaporkan di SPT Tahunan Anda sebagai penghasilan bruto lainnya dan dikenai tarif Pasal 17 UU PPh (progresif 5%-35% untuk orang pribadi). FirstJournal dapat membantu mencatat dan memisahkan penghasilan sewa ini secara otomatis mulai dari plan Starter.
Apakah UMKM yang menggunakan PPh Final 0,5% (PP 23/2018) masih harus bayar PPh Final sewa bangunan 10%?
Ya, keduanya terpisah dan tidak saling menggantikan. Rezim PP 23/2018 hanya berlaku untuk penghasilan dari kegiatan usaha (omzet). Penghasilan dari sewa tanah/bangunan adalah objek pajak tersendiri yang tetap tunduk pada PP 34 Tahun 2017 dengan tarif 10%, terlepas dari rezim PPh yang digunakan untuk usaha utama.
Kapan UMKM wajib membuat SPT Masa atas penghasilan sewa?
Untuk sewa tanah/bangunan yang disetorkan sendiri (bukan dipotong), Anda cukup membuat bukti setor (SSP/bukti billing) sebagai dokumentasi. Tidak ada SPT Masa khusus untuk pemberi sewa yang setor sendiri — kewajiban SPT Masa Pasal 4 Ayat 2 ada di pihak pemotong (penyewa badan). Namun wajib dilaporkan di SPT Tahunan sebagai penghasilan yang dikenai pajak final.
Langkah Aksi: Checklist untuk UMKM yang Menyewakan Aset
Jika Anda memiliki penghasilan sewa dari aset bisnis, lakukan ini:
- Identifikasi jenis aset — tanah/bangunan (PPh Final 10%) atau non-bangunan (PPh Pasal 23, 2%)
- Cek status penyewa — badan usaha (mereka wajib potong) atau orang pribadi biasa (Anda wajib setor sendiri)
- Review kontrak sewa — pastikan nilai bruto terdokumentasi dengan jelas
- Minta atau buat bukti potong — BP Pasal 4 Ayat 2 atau BP Pasal 23 untuk setiap pembayaran
- Pisahkan pencatatan penghasilan sewa dari omzet operasional di pembukuan Anda
- Laporkan di kolom yang benar di SPT Tahunan 1770/1771 — jangan gabung ke penghasilan non-final
Mencatat penghasilan sewa dari berbagai aset secara terpisah dan akurat adalah persis masalah yang FirstJournal dirancang untuk selesaikan — AI-nya dapat langsung mengklasifikasikan transaksi masuk sebagai "penghasilan sewa bangunan" atau "penghasilan sewa kendaraan" berdasarkan keterangan transfer, sehingga tidak ada penghasilan yang masuk ke akun yang salah saat pelaporan SPT. Lebih dari 1.800 invoice telah diproses di FirstJournal sejak peluncuran di 2025, dari UMKM retail hingga bisnis F&B Indonesia — termasuk pencatatan penghasilan non-operasional seperti sewa aset yang sering terlewat di sistem pencatatan manual. Coba gratis di FirstJournal.
Regulasi:
- UU Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan (UU PPh), Pasal 4 Ayat 2
- PP Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
- PP Nomor 23 Tahun 2018 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Usaha yang Diterima atau Diperoleh Wajib Pajak yang Memiliki Peredaran Bruto Tertentu
- PMK Nomor 141/PMK.03/2015 tentang Jenis Jasa Lain sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 Ayat 1 Huruf c Angka 2 UU PPh (basis regulasi PPh Pasal 23 atas sewa selain tanah dan bangunan)
- Formulir SPT Tahunan 1770 (Orang Pribadi) dan SPT 1771 (Badan), Direktorat Jenderal Pajak
Data & Riset:
- Katadata Insight Center, Survei UMKM Digital Indonesia, 2022 — data pencatatan keuangan UMKM
- Direktorat Jenderal Pajak (DJP), Panduan Pemenuhan Kewajiban Perpajakan UMKM, 2023
Catatan: Kode MAP 411128 kode jenis setoran 403 adalah kode setoran PPh Final Pasal 4 Ayat 2 atas sewa tanah/bangunan yang disetorkan sendiri (bukan melalui pemotong). Konfirmasi kode terkini dapat dilakukan melalui situs resmi DJP atau KPP setempat.
