Oktober 2023, sebuah developer kecil di Tangerang Selatan hampir kena Surat Tagihan Pajak senilai Rp 38 juta — bukan karena tidak bayar pajak, tapi karena salah mengklasifikasi honor notarisnya sebagai "biaya operasional umum" tanpa pemotongan PPh 21. DJP menemukan inkonsistensi saat pemeriksaan rutin: pembayaran Rp 15 juta per akta tidak dilaporkan di bukti potong, dan tidak ada e-Bupot yang diterbitkan. Kesalahan yang sangat umum, tapi hampir tidak ada panduan spesifik yang membahasnya.
Di luar urusan PPh Final atas transaksi properti yang sudah banyak dibahas, ada satu celah besar yang sering luput: bagaimana UMKM properti memotong PPh 21 atas honor notaris dan PPAT — profesi dengan tarif regulated, status hukum khusus, dan skema pajak yang berbeda tergantung pola kerjanya.
Jawaban Singkat
Untuk cara potong PPh 21 honor notaris PPAT dan catat di pembukuan UMKM properti: tentukan dulu status notaris/PPAT — pegawai tetap atau tenaga ahli lepas. Jika lepas (paling umum di UMKM properti), potong PPh 21 sebesar 50% dari honor bruto sebagai dasar pengenaan pajak (DPP), lalu terapkan tarif Pasal 17 UU PPh — umumnya 5% hingga 15% tergantung total penghasilan kena pajak tahunan. Catat di pembukuan sebagai "Beban Jasa Profesional" di sisi kredit utang pajak, terbitkan e-Bupot Unifikasi di DJP Online, dan setor paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya.
Mengapa Honor Notaris dan PPAT Berbeda dari Tenaga Ahli Biasa
Batas minimum honor per lembar akta notaris (UUJN Pasal 36)
Notaris dan PPAT bukan sekadar "konsultan lepas" biasa. Berdasarkan UU No. 30 Tahun 2004 jo. UU No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris (UUJN), honor notaris diatur ketat: maksimum 1% untuk nilai transaksi sampai Rp 1 miliar, dan menurun persentasenya untuk nilai yang lebih besar — dengan batas minimum Rp 2,5 juta per akta (Pasal 36 UUJN). Artinya, Anda tidak bisa seenaknya menegosiasi honor notaris ke bawah nilai floor tersebut.
PPAT punya aturan tersendiri: Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan mengatur bahwa PPAT wajib meneliti bukti pembayaran PPh Final (2,5% dari NJOP/harga transaksi) sebelum menandatangani akta. Ini artinya PPAT sudah "terlibat" dalam ekosistem perpajakan properti — tetapi honor yang dibayarkan kepada PPAT oleh pengembang atau agen tetap merupakan objek PPh 21 yang terpisah dari PPh Final transaksi properti.
Dua objek pajak yang berbeda, dan sering dicampuradukkan:
| Objek Pajak | Siapa yang Bayar | Tarif | Regulasi |
|---|---|---|---|
| PPh Final atas pengalihan tanah/bangunan | Penjual properti | 2,5% dari harga/NJOP | PP 34/2016 |
| PPh 21 atas honor notaris/PPAT | UMKM yang membayar jasa | Tarif Pasal 17 × 50% DPP | PMK 168/2023 |
So what? Kalau UMKM properti Anda sudah rajin bayar PPh Final per transaksi dan merasa "pajak sudah beres" — itu belum cukup. Kewajiban memotong PPh 21 atas honor notaris/PPAT adalah kewajiban terpisah, dan absennya e-Bupot bisa jadi temuan saat pemeriksaan DJP.
Identifikasi Status Hubungan Kerja: Pegawai Tetap atau Tenaga Ahli Lepas?
Ini langkah paling kritis yang sering dilewati UMKM properti. Skema pemotongan PPh 21 berbeda secara signifikan tergantung status hubungan kerja notaris/PPAT dengan bisnis Anda.
Skenario 1: Notaris/PPAT sebagai Pegawai Tetap
Beberapa developer skala menengah merekrut notaris sebagai staf tetap dengan gaji bulanan plus insentif per akta. Dalam hal ini, perlakukan seperti karyawan biasa: gunakan skema TER (Tarif Efektif Rata-rata) sesuai PMK 168/2023. TER diterapkan per bulan berdasarkan PTKP dan total penghasilan, lalu disesuaikan di bulan Desember menggunakan Pasal 17.
Skenario 2: Notaris/PPAT sebagai Tenaga Ahli Lepas (Paling Umum di UMKM)
Mayoritas UMKM properti — agen perseorangan, developer kecil, hingga developer dengan portofolio 5–20 unit per tahun — membayar notaris/PPAT per akta tanpa hubungan kerja tetap. Ini masuk kategori bukan pegawai yang menerima penghasilan bersifat berkesinambungan atau tidak berkesinambungan.
Menurut PMK 168/2023 tentang Pemotongan Pajak Penghasilan Pasal 21, untuk tenaga ahli yang bukan pegawai:
- DPP = 50% dari honor bruto (bukan honor neto)
- Tarif = Tarif Pasal 17 UU PPh diterapkan ke DPP tersebut
PPAT bisa merangkap jabatan sebagai notaris, tetapi keduanya adalah jabatan yang secara hukum terpisah. Jika satu orang menerima honor untuk dua peran sekaligus (misalnya sebagai notaris untuk akta perjanjian dan sebagai PPAT untuk AJB), catat dan potong secara terpisah per jenis akta — ini menghindari ambiguitas saat pemeriksaan.
So what? Sebelum menghitung angka pajak, dokumen terlebih dahulu: apakah ada perjanjian kerja tetap, atau hanya surat perjanjian jasa per transaksi? Surat perjanjian jasa per akta adalah bukti bahwa hubungan kerja bersifat lepas, dan ini yang menentukan formula penghitungan yang digunakan.
Cara Hitung PPh 21 Honor Notaris/PPAT: Contoh Konkret dengan Angka
Menurut PER-16/PJ/2016 tentang Pedoman Teknis Tata Cara Pemotongan, Penyetoran, dan Pelaporan PPh 21, berikut adalah mekanisme yang berlaku untuk tenaga ahli tidak tetap:
Contoh Kasus: Agen Properti di Depok, Omzet Rp 3,2 Miliar/Tahun
CV Graha Mandiri, agen properti di Depok dengan 4 karyawan tetap, membayar jasa notaris Pak Hendra (memiliki NPWP) untuk penandatanganan 3 akta jual-beli dalam satu bulan. Detail honor:
- Akta 1: Rp 8.000.000
- Akta 2: Rp 12.000.000
- Akta 3: Rp 10.000.000
- Total honor bruto bulan ini: Rp 30.000.000
Langkah penghitungan PPh 21 (skema tenaga ahli lepas, PMK 168/2023):
- Tentukan DPP: 50% × Rp 30.000.000 = Rp 15.000.000
- Tentukan lapisan tarif Pasal 17:
- Rp 0 – Rp 60.000.000 per tahun: tarif 5%
- Asumsi honor kumulatif Pak Hendra dari CV Graha Mandiri masih di bawah Rp 60 juta dalam tahun pajak berjalan
- Hitung PPh 21: 5% × Rp 15.000.000 = Rp 750.000
- Honor yang diterima Pak Hendra (neto): Rp 30.000.000 − Rp 750.000 = Rp 29.250.000
Catatan penting untuk kumulasi honor:
Jika dalam satu tahun pajak total honor Pak Hendra dari CV Graha Mandiri sudah melampaui Rp 60 juta, maka tarif untuk honor di atas Rp 60 juta naik ke 15%. UMKM wajib melacak kumulasi per penerima penghasilan sepanjang tahun.
| Honor Kumulatif Setahun | DPP (50% Honor) | Tarif Pasal 17 | PPh 21 |
|---|---|---|---|
| Rp 30.000.000 | Rp 15.000.000 | 5% | Rp 750.000 |
| Rp 60.000.000 | Rp 30.000.000 | 5% | Rp 1.500.000 |
| Rp 120.000.000 | Rp 60.000.000 | 5% (s.d. Rp 60 jt) + 15% (Rp 60–120 jt) | Rp 3.000.000 + Rp 9.000.000 = Rp 12.000.000* |
*Angka kumulatif — bukan PPh bulan tunggal. Diperhitungkan dalam e-Bupot tahunan.
lebih tinggi PPh 21 yang dipotong jika notaris/PPAT tidak menyerahkan NPWP kepada pemotong
Sumber: PMK 168/2023 Pasal 20 (2023)
So what? Selalu minta NPWP notaris/PPAT sebelum transaksi pertama. Tanpa NPWP, tarif pemotongan naik 20% lebih tinggi dari tarif normal — beban yang secara praktis akan menjadi sengketa antara UMKM dan notaris soal siapa yang menanggung selisihnya.
Buat e-Bupot Unifikasi: Langkah Operasional yang Sering Dilewati
Setelah pemotongan dilakukan, kewajiban berikutnya adalah menerbitkan Bukti Pemotongan (e-Bupot) melalui aplikasi e-Bupot Unifikasi di DJP Online. Ini bukan formalitas — e-Bupot adalah dokumen yang digunakan notaris/PPAT untuk mengkreditkan pajak yang dipotong di SPT Tahunan mereka.
Alur operasional e-Bupot Unifikasi (berlaku untuk masa pajak 2024–2026):
- Login DJP Online → menu Lapor → e-Bupot Unifikasi
- Pilih masa pajak sesuai bulan pembayaran honor
- Input data penerima: NPWP, nama notaris/PPAT, alamat
- Pilih kode objek pajak:
21-100-09(Tenaga Ahli — Honorarium) - Input honor bruto dan sistem akan menghitung DPP (50%) serta PPh 21 secara otomatis
- Generate dan kirim bukti potong ke notaris/PPAT (bisa via email dari sistem)
- Setor PPh 21 menggunakan kode billing dari e-Bupot — batas waktu: tanggal 10 bulan berikutnya
- Lapor SPT Masa PPh 21 — batas waktu: tanggal 20 bulan berikutnya
Jika UMKM Anda membayar honor notaris/PPAT di bulan Desember, perhatikan batas waktu yang lebih ketat: setor tetap tanggal 10 Januari, lapor tanggal 20 Januari. Jangan gabungkan dengan urusan tutup buku akhir tahun — jadwalkan khusus.
Jurnal Pembukuan Biaya Notaris di UMKM Properti: Format yang Benar
Ini bagian yang paling jarang dibahas. Banyak UMKM properti mencatat honor notaris hanya sebagai "pengeluaran kas" tanpa jurnal yang proper — dan ini menjadi masalah saat rekonsiliasi fiskal DJP.
Skenario: Pembayaran honor Rp 30.000.000 dengan PPh 21 Rp 750.000
Jurnal saat mengakui kewajiban (tanggal akta ditandatangani):
| Akun | Debit | Kredit |
|---|---|---|
| Beban Jasa Profesional – Notaris/PPAT | Rp 30.000.000 | — |
| Utang PPh 21 Pasal 21 | — | Rp 750.000 |
| Utang Honor Notaris/PPAT | — | Rp 29.250.000 |
Jurnal saat pembayaran honor (transfer ke rekening notaris):
| Akun | Debit | Kredit |
|---|---|---|
| Utang Honor Notaris/PPAT | Rp 29.250.000 | — |
| Kas/Bank | — | Rp 29.250.000 |
Jurnal saat setor PPh 21 ke kas negara (tanggal 10 bulan berikutnya):
| Akun | Debit | Kredit |
|---|---|---|
| Utang PPh 21 Pasal 21 | Rp 750.000 | — |
| Kas/Bank | — | Rp 750.000 |
Catat biaya notaris sebagai "Beban Jasa Profesional", bukan "Biaya Lain-lain" — satu keputusan kecil yang membedakan laporan keuangan yang lolos rekonsiliasi fiskal dari yang tidak.
Mengapa nama akun penting untuk koreksi fiskal?
DJP menggunakan nama akun sebagai salah satu petunjuk saat pemeriksaan. Beban jasa profesional yang dilengkapi e-Bupot adalah biaya yang dapat dikurangkan (deductible expense) secara fiskal. Sebaliknya, biaya yang dicatat sebagai "lain-lain" tanpa bukti potong berpotensi dikoreksi positif — artinya penghasilan kena pajak UMKM Anda naik, dan PPh Badan/PPh Final yang terutang ikut membengkak.
So what? Pastikan chart of accounts UMKM properti Anda memiliki akun khusus "Beban Jasa Profesional – Notaris/PPAT" yang terpisah dari biaya operasional umum. Ini bukan sekadar rapi di laporan keuangan — ini proteksi dari koreksi fiskal saat diperiksa.
Kesalahan Paling Umum UMKM Properti dalam Bayar Honor Notaris/PPAT
Menurut data Katadata Insight Center (2023), sekitar 64% UMKM Indonesia tidak memiliki pencatatan keuangan yang memenuhi standar pelaporan pajak. Di sektor properti, angka ini bahkan lebih tinggi karena volume transaksinya besar tapi frekuensinya rendah — sehingga prosedur mudah terlupakan antar transaksi.
Kesalahan yang paling sering terjadi:
- Tidak memotong PPh 21 sama sekali — menganggap PPh Final properti sudah "mencakup semua" pajak dalam transaksi
- Menggunakan tarif yang salah — menghitung PPh 21 dari honor penuh, bukan dari 50% DPP
- Tidak menerbitkan e-Bupot — hanya memotong dan setor tanpa memberi bukti potong ke notaris/PPAT
- Mencatat honor sebagai biaya non-deductible — memasukkan ke akun "sumbangan" atau "biaya representasi" yang memang tidak dapat dikurangkan
- Terlambat setor dan lapor — sanksi bunga 2% per bulan dari pokok pajak (Pasal 9 UU KUP) langsung menyumbang biaya tak terduga
Pertanyaan yang Sering Ditanyakan
Apakah UMKM yang bukan PKP (Pengusaha Kena Pajak) tetap wajib memotong PPh 21 atas honor notaris?
Ya. Kewajiban memotong PPh 21 tidak bergantung pada status PKP. Selama UMKM membayarkan penghasilan yang merupakan objek PPh 21 kepada orang pribadi — termasuk notaris dan PPAT — kewajiban pemotongan berlaku. Status PKP hanya berkaitan dengan PPN, bukan PPh 21.
Berapa tarif PPh 21 untuk honor notaris jika total honornya sudah di atas Rp 60 juta dalam setahun?
Untuk honor kumulatif antara Rp 60 juta hingga Rp 250 juta per tahun, tarif Pasal 17 yang berlaku adalah 15% — diterapkan pada DPP (50% dari honor bruto). Jadi efektif, tarif sesungguhnya terhadap honor bruto adalah 7,5% untuk lapisan ini. Untuk honor di atas Rp 250 juta, tarif naik ke 25%.
Bagaimana jika notaris menolak dipotong PPh 21 dan minta dibayar penuh?
Ini adalah situasi yang cukup sering terjadi. Secara hukum, kewajiban memotong ada pada pihak yang membayar (UMKM), bukan pada penerima. UMKM tetap wajib memotong dan menyetorkan PPh 21, bahkan jika notaris "tidak setuju". Solusi praktis: negosiasikan agar honor yang disepakati sudah gross-up — yaitu honor ditambah nilai PPh 21 yang menjadi tanggungan pemberi jasa, sehingga notaris tetap terima bersih sesuai ekspektasinya.
Kapan batas waktu setor dan lapor PPh 21 atas honor notaris/PPAT?
Setor: paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya setelah masa pajak pembayaran honor. Lapor SPT Masa PPh 21: paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya. Keterlambatan setor dikenai sanksi bunga, keterlambatan lapor dikenai denda Rp 100.000 per SPT Masa.
Apakah honor notaris/PPAT yang dibayar tunai (tidak via transfer bank) tetap wajib dipotong PPh 21?
Ya. Mekanisme pembayaran (tunai, transfer, atau cek) tidak mempengaruhi kewajiban pemotongan PPh 21. Namun, sangat disarankan untuk selalu membayar via transfer bank dengan bukti mutasi yang jelas — ini mempermudah rekonsiliasi dan menjadi bukti bahwa pembayaran telah dilakukan saat diperiksa.
Action Items: Checklist untuk UMKM Properti
Kalau bisnis properti Anda belum punya SOP pembayaran honor notaris/PPAT, mulai dari sini:
- Audit pembayaran retroaktif — cek 12 bulan terakhir, identifikasi semua pembayaran honor notaris/PPAT yang belum ada e-Bupot-nya. Konsultasikan dengan konsultan pajak untuk penyelesaian pelaporan susulan sebelum ditemukan DJP.
- Buat template perjanjian jasa per akta — dokumen tertulis yang menegaskan status tenaga ahli lepas dan honor bruto yang disepakati, termasuk klausul bahwa honor tersebut belum dipotong PPh 21.
- Tambahkan akun "Beban Jasa Profesional – Notaris/PPAT" di chart of accounts pembukuan Anda — terpisah dari biaya operasional umum.
- Jadwalkan pengingat tanggal 9 setiap bulan — satu hari sebelum batas setor PPh 21, untuk memastikan kode billing sudah digenerate dan transfer sudah dilakukan.
- Gunakan software akuntansi yang bisa otomasi jurnal dan lacak kumulasi honor per notaris — agar tidak perlu hitung manual setiap bulan saat volume transaksi meningkat.
Untuk UMKM properti yang ingin memastikan setiap pembayaran honor notaris/PPAT tercatat, dipotong, dan dijurnalkan dengan benar sejak transaksi pertama, coba gratis di FirstJournal — software akuntansi pertama di Indonesia di mana AI mengeksekusi transaksi dari perintah teks natural, termasuk pencatatan jurnal PPh 21 dan rekonsiliasi utang pajak secara otomatis.
Lebih dari 1.800 invoice telah diproses di FirstJournal sejak peluncuran di 2025, dari UMKM retail hingga bisnis F&B Indonesia — dan kapabilitas yang sama kini tersedia untuk UMKM properti yang ingin keluar dari zona abu-abu pencatatan pajak.
Regulasi dan Peraturan:
- PMK 168/2023 — Peraturan Menteri Keuangan tentang Pemotongan Pajak Penghasilan Pasal 21 atas Penghasilan Sehubungan dengan Pekerjaan, Jasa, atau Kegiatan Orang Pribadi
- UU No. 30 Tahun 2004 jo. UU No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris (UUJN), khususnya Pasal 36 tentang honorarium notaris
- PP No. 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya
- PER-16/PJ/2016 — Peraturan Direktur Jenderal Pajak tentang Pedoman Teknis Tata Cara Pemotongan, Penyetoran, dan Pelaporan Pajak Penghasilan Pasal 21 dan/atau Pasal 26 sehubungan dengan Pekerjaan, Jasa, dan Kegiatan Orang Pribadi
- UU No. 28 Tahun 2007 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan (KUP), Pasal 9 (sanksi keterlambatan setor)
- Regulasi e-Bupot Unifikasi — Peraturan DJP terkait implementasi bukti potong elektronik terpadu (merujuk pada regulasi aktif DJP Online periode 2024–2026)
Data dan Riset:
- Katadata Insight Center (2023) — Survei Literasi Keuangan dan Perpajakan UMKM Indonesia
- UU No. 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (HPP) — perubahan tarif Pasal 17 UU PPh
Catatan Redaksi: Angka tarif, batas PTKP, dan prosedur e-Bupot dalam artikel ini merujuk pada regulasi yang berlaku per publikasi. Selalu verifikasi dengan konsultan pajak terdaftar atau Kantor Pelayanan Pajak setempat untuk penerapan spesifik pada kondisi bisnis Anda.
